【biro转载】购房小知识
birochen VIP会员 2012-07-25

搞定房子,是我们适婚青年的首要大事。虽然很多父母会帮孩子准备好房子,但是对于包括我和LG及部分人来说,还是要靠我们自己,在一次次的看房实践中摸索出经验。房子不像拍婚纱,事后觉得不满意可是要影响家庭,以及未来孩子的发展等诸多方面。So,以下是我在网上看到的购房流程,可能未必都适用,但我希望把他分享给大家,希望会对大家有帮助!

   
 今天先带来第一章:前期准备 
   
 1.明确购房目的      买房之前很多购房者首先想到的就是价格、位置、交通、周边配套等,但在挑选楼盘的过程中,大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡。所以购房者首先要明确购房目的,因为不同的购房目的影响着选择房子的因素。      从购房目的来看,买房无非是自住或投资。其中,自住性住房者的最佳期望是花最少的钱买到最合适的房子,而投资性住房者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。专业人士认为目前购房人群中最典型的购房目的有三类:过渡居住、改善居住、投资置业。      打算去看房前,要不断问自己两个问题:为什么要买房?需要什么样的房子?  2.核算家庭收入      一套房子,少则几十万,多则上百万,对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资,有些购房者初次置业时,常会造成预算一再超支,甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。因此,在明确购房目的后,还需要制订一个详细的购房预算,从而正确估算自己的实际购买能力。      牢记:      ◎先考虑支付得起的房子,再考虑喜欢的房子。      ◎购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向,选择适宜的房价、房屋面积、户型等。      中国有句古话:“凡事预则立,不预则废。”具体而言,合理的购房预算要“预估”以下四个方面:      一要预估可支配的投入      (1)银行存款      (2)可变现资产,如可以套现的股票、基金等理财产品,可以上市出售的旧房等      (3)短期借款      (4)已缴存的公积金      小贴士:公积金虽然在购房前不能提取,但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入!      牢记:      ◎大多数购房者都会使用贷款,可支配的资金至少要满足最低首付款金额,使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。      二要预估各种购房费用      买房的时候,计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少,以为支付了要交的房款,房子就能属于自己了。      事实上,除了买房款,购房者还要支付林林总总的费用,虽然大多数费用的数目都不大,但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨,还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以,对房价之外还要准备多少钱,购房者要有一个全面的正确的认识。      小贴士:可支配的投入千万不能满打满算,认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了,后期往往会出现因手头资金不足延期收房,收房后没钱装修等窘境。      三要预估购房后的家庭收支状况      家庭收入主要以每月固定的来源为主,目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源;月供会是很大的一块家庭支出,月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款,以及月还款的方式决定。      牢记:计划通过银行按揭贷款买房的购房者,一定要估算自己的家庭还款能力,每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支等,才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面。最好每月还能有一些盈余存入银行!       四要预估购房总价      预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后,对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数,但究竟什么样的房价才比较合理呢?      多数购房者谈到买房,首先考虑的就是单价高低,而忽视总价。      据业内人士测算,购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下,若首付20%、贷款20年,购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围,其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见,结合财务情况,合理预估购房总价,才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。      3. 确定房屋价格位置  前期准备的第三步,就是确定你想买的房屋的价格和位置。在第二步核对过家庭收入后,大概知道了你的预算,那么就要去找在预算范围内你心仪的房子了。而房屋的位置,决定了以后你在家庭和公司之前奔波的路程,同时不同的位置,价格也大不相同。 
   (1)价格      如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等) 
         ⊕交通状况:衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。      ⊕社区环境:在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。      ⊕户型结构:户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。      (2)位置      位置好的房子通常具有下列特征:      ⊕城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向,城市主要工业区的上风上水方向,如北京的上风上水方向为西北方向。      ⊕交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时,应尽可能多的照顾到,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。      ⊕城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。      ⊕生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。      ⊕环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新、水面清澈,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。 
   
 4.房屋基础知识  · 住宅的结构有哪些形式?      商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为:“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”,三种形式情况如下:         (1)砖混结构住宅         砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。    
      (2)砖木结构住宅         砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。          (3)钢筋混凝土结构住宅         钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用。  

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